La quittance mensuelle de loyer et de charges est gratuite pour le locataire qui la demande (article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).Le bailleur ne peut rien lui réclamer à ce titre (frais de timbre ou autre).

La régularisation annuelle des charges locatives est obligatoire. Le bailleur ou son mandataire (régie, notaire, agent immobilier) est tenu de justifier chaque année au locataire les dépenses réelles de l’immeuble dont il réclame le remboursement au titre des charges récupérables. Souvent payées par provision mensuelles, les justificatifs concernent l’entretien courant de l’immeuble (ménage, élimination des déchets) et les services rendus (chauffage, ascenseurs, espaces verts). Un décompte détaillé poste par poste est adressé au locataire qui peut vérifier les justificatifs dans le mois qui suit l’envoi du décompte.

N’hésitez pas à exiger du bailleur la régularisation annuelle des charges, c’est un souci de gestion élémentaire.

La loi limite les charges récupérables auprès du locataire. Une liste limitative est fixée par décret (n° 87-713 du 26 août 1987 modifié par le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008).

Dans le contexte des difficultés économiques actuelles et à la faveur des élections HLM de novembre et décembre 2010, l’AFOC met particulièrement l’accent dans les instances de concertation auxquelles elle participe (conseils d’administration, conseils de concertation locative) sur les moyens qui permettront de concilier l’amélioration des services rendus aux locataires et la maîtrise du coût des charges récupérables.

La prescription en matière de paiement des loyers et des charges est de 5 ans (article 2277 du code civil). Autrement dit, un propriétaire négligent peut réclamer à son locataire 5 années d’arriérés de loyer et de charges impayés.

N’hésitez pas à exiger tous les justificatifs et à les vérifier. N’hésitez pas à demander un échelonnement de l’arriéré. L’AFOC peut vous aider.

Les réparations locatives sont cause de multiples litiges en cours de location et souvent au moment du départ du locataire. Comme “il vaut mieux prévenir que guérir”, il est déconseillé de partir à la cloche de bois, sans informer le propriétaire, en glissant les clés du logement loué dans la boîte aux lettres du bailleur ou de l’agence immobilière.

Il est recommandé de faire établir un état des lieux de sortie en présence du bailleur ou de son mandataire, à une date convenue en commun, qui énumère en détail les dégradations constatées dans les lieux loués.

C’est la comparaison de l’état des lieux de sortie avec celui établi à l’entrée dans le logement qui permet de déterminer les détériorations imputables au locataire sortant.

On n’oublie pas que le locataire est tenu de réparer ce qu’il a détérioré lui-même (un carreau cassé, des taches sur la moquette, des toilettes entartrées) et de restituer un logement propre et bien entretenu (article 7 loi du 6 juillet 1989).

En revanche, le locataire n’est tenu en aucun cas de remettre le logement à neuf ou de prendre en charge les grosses réparations et la vétusté du logement (usure normale) qui sont à la charge du bailleur.

Il existe un décret fixant la liste indicative (non obligatoire) des réparations locatives (décret n° 87-712 du 26 août 1987) qui permet de déterminer, avec l’aide de la jurisprudence, si une réparation est imputable ou non au locataire.

La souscription d’une assurance couvrant les risques du logement loué responsabilité civile, vol, dégât des eaux, incendie- est une formalité à laquelle le locataire ne peut échapper, même si elle est coûteuse, en raison des conséquences dommageables d’un défaut d’assurance.

C’est une obligation légale ; le défaut d’assurance locative peut entraîner la résiliation de plein droit du bail (article 7g de la loi du 6 juillet 1989)

Octobre 2010